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楼市新格局, 供给侧、需求侧改革同发力

时间:2020-12-29 来源:本刊

关于楼市的表述,过去的中央经济工作会议,一般放在民生和社会保障里面。而这一次单列,传达了一个意思,当前房地产平稳健康发展,比过去任何时候都显得重要。

一方面,对于打造内循环新格局,对于需求侧管理,对于供需在更高水平动态平衡,对于扩大内需这个战略基点,对于民生和社会保障,这几项明年的重要任务,以及衔接新发展格局,房地产平稳健康发展的意义,非常重大。

另一方面,经济运行要保持在合理区间,要继续做好“六稳”“六保”工作,继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策,房地产依然攸关重要。


住房保障,被提到了史无前例的高度

会议对住房部分的内容表述,一开始就提出:“住房问题关系民生福祉”。所以,要“房住不炒”、因地制宜、多策并举,继续因城施策,对热点城市加大调控的力度。

而后转到了住房保障。可能,大家对保障性租赁住房,还不太了解。这个新的产品,针对的是新市民,提供中小户型、低租金的租赁住房。可见,在大城市,新市民的住房问题最突出,他们既不符合申请保障房的条件(保障房一般供给户籍低收入或人才),又买不起商品房,处境很不容易。这几年,大城市房价上涨快,这部分人群刚刚进入大城市,或刚刚大学毕业没几年。他们的边际消费倾向最高,他们是住房需求最迫切要解决的群体。

如果市场供应一些低租金的、小户型的租赁住房,让他们体面地租住下来,在城市扎根,过几年就会买房,这不就是租购并举和健康的住房消费吗?所以,对于保障房性租赁住房建设,会议用了“高度重视”这个字眼来表述。

增加保障房性租赁住房建设,这只是住房供给侧改革的一环,会议还提出了多项住房供给侧改革的内容,比如长租房政策、租购同权等。当下,各地政府财力紧张,应对疫情、减税降费和稳增长,已经花了很多钱,财政收入和税收增幅降到历史低位了。所以,住房供给侧改革,单靠政府还不行,要多渠道来实现。比如,用地倾斜,供地计划里单列。

值得注意的是,单位自有用地,也拿出来。现在大城市供地比较紧张。新增供地基本在外围,城区更新周期长、成本高。但同时,一些国企事业单位,手上有一些地,限制在那里。那就带头拿出来,调整规划后,在满足员工住房的基础上,其他的拿来做保障房、长租房。

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“租购同权”再次被强调

这里有个最关键的表述,即“租购同权”。笔者一直认为,只有将“房住不炒”和“租购同权”结合起来,同步实施,租赁市场才能真正发展起来。

首先,“房住不炒”,打消了涨价预期带来的财富收入,打消了房买晚了,“再上车”就难的预期。其次,租购同权,让买房和租房都能享受同样的公共服务。这样,短租的权宜之计,才能变为长租的自然选择。租购并举,也才能真正实现。

相反,租房家庭的孩子不能入读公办学校;租房的家庭,可能随意被房东赶出来;因疫情防控,租客返城,可能被齐发平台官网拦着不让进社区。这样的话,租房只能是权宜之计,大家依然期待着早日买房。

同时,租购同权被强调,也是这几年租赁市场得到的教训。国家很重视租赁,这几年出了很多扶持政策,但貌似效果不好,反而出现了爆雷之类的事情。总结原因,一方面有资本炒作,监管跟不上的问题。

但最根本的,还是这几年房价明显上涨,租房和买房的“权益差”越来越大。当然,“租购同权”也不能马上实现,这次会议提了渐进实现。要知道,优质公共服务是稀缺的,这在全球是共性。而政府保障的是接受基本教育的权利,不能保障每个人上名校。


注意,住房“需求侧改革”来了

对住房保障、对长租、对供地转向民生等,之所以这么强调,目的就是推进“住房需求侧”改革。需求侧改革,这是不久前的重要会议重点强调的,这次会议再次强调。那么,什么是需求侧改革呢?

过去,经常听说的“需求管理”“逆周期调节”等字眼,很大程度是刺激住房消费。所以,一旦听到要鼓励住房消费了,整个经济链条就迅速循环起来,消费也好、投资也好,都昂扬向上,屡试不爽。但过去十几年,几个大周期下来,这个链条转得越来越变扭了。

房价越来越高,户型越来越大,买房的投资客越来越多,加杠杆越来越普遍,市场奖励胆儿大的。尽管,有住房消费升级的因素,但种种迹象表明,这个升级是不正常的。这几年进入大城市打拼的年轻人、新就业大学生,如果没有父母支撑,已经很难支撑起购买力了。

他们面对的不仅是高房价,还有水涨船高的租金。这就是为何,今年疫情后很多长租公寓爆雷了,导火索就是收入预期下降,租客退出高租金的长租公寓,转到低租金出租屋,或选择“合租”、城中村,导致出租率下降,恶化了资金链。

现在,经济恢复快,但消费在下降,CPI、PPI都在下降。但同时呢,房价在上涨,奢侈品卖得好。估计,今年国内奢侈品消费总额占全球奢侈品消费比重将达到40%以上,这一定程度上反映出居民收入差距在扩大。所以,需求侧不改革,内循环和内需就不可持续、不健康。


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楼市的“需求侧改革”,不再是需求端加杠杆、靠财富预期刺激买房,而应该是在对“需求分层”的基础上,对低收入人群、新市民、新就业大学生的分类支持。住房供给侧改革,比如公租房、长租房、保障性租赁住房,都被强调,就是为了迎合需求侧的改革。

最后,商品房市场也不能忽视,这次会议提商品房提的比较少。但要注意,不提不是不重视,大逻辑没有变。只有保障房、租赁房搞好了,商品房才有发展空间。商品房发展好了,才能更好地支持保障房、公租房,这就是楼市在更高水平的动态平衡。所以,不管是2021年,还是未来5年,商品住房市场还会呈现高位平衡的发展势头。但发展归发展,绝不是像2015-2017年那种飙涨。这次会议,发现长效机制真的来了,治理更加精细化、科学化,润物细无声。



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