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管理红利时代, 房企采购端管控价值显现

时间:2020-12-29 来源:本刊

随着土地红利、金融红利逐步消失,房地产行业进入到管理红利时代,供应链管理价值显现出来。采购端作为“节流”的重要关口,是效益增长的保障,未来将成为房企市场竞争力的重要体现。从采购端为企业赋能,他已经成为一种趋势。


采购端,房企“节流”的重要关口

房地产行业采购规模庞大、品种繁多,覆盖前期规划、设计、施工、材料设备、装饰装修等多环节,房企每年在采购上都有一笔不小的花费,头部房企采购规模更是以数千亿计。万科2015年以来销售规模增长的同时,采购规模也不断攀升,2018、2019年度采购总额(根据前五名供应商采购金额/所占采购总额比重)均超过2000亿元,分别为2335亿元、2230亿元。

另外,我们发现房企采购力度普遍较高,通过对年度采购总额与全年操盘销售比较来看,多数房企年度采购额占到操盘销售额的20%~50%,新城、金科、荣盛等典型的大中型房企采购销售比都处在较高位。

当前在“三条红线”管控下,房企在销售端“开源”的同时,从采购端“节流”显然也必不可少,这关系到企业的现金流出。采购端的管理其实也是资金流的管理,并且采购端关系到开发效率、成本利润、产品品质,也是保障效益的关键环节。对于房企来说,进入管理红利时代,加强采购端管理是为企业赋能的重要突破口。

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采购端规模效应明显,中小型房企通过联合集采降低成本

目前,房企采购方式主要有战略采购、集中采购以及招标采购等。工程类采购一般以招标方式选择供应商,而材料设备类则更多以战略采购、集中采购方式为主,成本始终是采购端最为关注的问题。

房地产行业采购端规模效应明显,大型房企通过集中采购以获取更多的价格优惠,具备更低的成本优势,推动集中采购模式在行业普及和不断升级。

与此同时,供应商也青睐于以更低价位与大型房企达成供应合作,一方面是看重大型房企的项目资源,工程订单额度大;另一方面,多数供应商处于“大行业小企业”的市场环境下,如建筑建材类,行业集中度普遍偏低,借助规模房企的订单和品牌优势,可以更快地实现规模扩张和自身品牌建设,成为行业龙头品牌。

而中小房企规模受限,单一企业进行集中采购显然不具备竞争力,近年来越来越多的中小型房企成立采购联盟,通过多企业联合进行集采,尤其是地方房企较多。例如,新天府采购联盟、山东地产采购联盟,分别聚焦四川本土化房企和山东本土化房企,地方属性强;新虹桥采购联盟包括了多家2018年以来新上市房企,战略诉求也相近。

总的来说,中小房企本身在当前市场环境下发展并不占优势,行业盈利下行,采购端的成本控制是提升利润空间的关键环节。另外,我们认为“三条红线”新规的设立,会推动地方性房企与小型房企加速参与集中采购实现以量换价,未来已有的采购联盟会有更多新成员扩充,大概率也会有新的采购联盟成立。


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管理红利时代下,采购端需做好进一步管控

管理红利时代,倒逼房企向“均好”转型,采购端除了肩负降本重任,还要兼顾质优、高效、稳定等特质,因此采购端的管理也要更加全面。特别是随着集采趋势的加深,房企更应注重精细化采购。

一是供应商的选择更加注重综合能力。管理红利时代对于供应商也提出更高的要求,集采模式下,除了供应商品牌、价格、质量、服务等,供货能力、财务状况也都是重要的考量指标。一方面,集采量大且当前市场品牌趋同,房企可能会面临断货或延迟供货风险,供应商的供货能力需严格评估和权衡。当前,销售作为房企重要的资金来源渠道,供货进度将直接影响项目入市进度,企业将面临更多的风险。另一方面,集采模式下,供应商也面临了更多的垫资压力,供应商财务状况是供货稳定的前提。

二是集采更加注重区域差异性。产品的竞争已经成为行业共识,未来房企的利润除了来自成本控制,还主要依靠产品溢价。对于房企来说,集团集采的统一性具有局限性,我们认为提升自身产品在当地市场的竞争力,集采需更加注重差异性,区域之间品牌认知、生活习性均有所差异,充分发挥各区域机构采购能力,利好于强化产品的区域性,提高溢价能力。

管理红利时代,倒逼房企向“均好”转型,采购端管控价值凸显。房企采购力度普遍较高,多数房企年度采购额占到操盘销售额的20%~50%,头部房企采购规模更是以数千亿计。在规模效应下,大型房企通过集中采购可以获取更多的价格优惠,具备更低的成本优势,我们认为行业利润下行叠加“三条红线”设立,会加速中小型房企参与集采,降低成本。但同时,在集采模式下,精细化采购是升级方向,房企在供应商选择、区域差异化上都需要进一步提升管控能力。


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