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老旧小区改造的7点推进建议

时间:2020-12-29 来源:本刊

老旧小区基本上都位于城市核心区、中心城区。不同于推行多年的棚户区改造,老旧小区的改造无需拆除重建,立足于当下环境,通过老旧小区的改造,解决居住在老旧小区里居民的“换房”需求,有利于提高居民幸福感,同时也改善了城市面貌。 

目前,从中央到各省市都出台了支持城镇老旧小区改造的补助措施及实施办法。通过对政策的研读、具体实施障碍的实证案例与调研分析,结合中央提出的“以人为核心的新型城镇化”理念,本文提出了加大顶层设计、政策引导、强化宣传、培育专业修缮队伍、推广节能技术、关注老幼群体、加强长效管理等7点推进建议。


老旧小区改造的误区与难点

老旧小区改造与“棚改”不同,在实施意义、组织形式、推进规模与速度、投入总量、资金筹措等方面均有所不同。然而由于惯性思维,在老旧小区改造推行过程中存在不少认识误区,导致了相应的工作难题:

一是曲解为“自上而下”工程,从而产生“等、靠、要”思想。实际上老旧小区改造是“自下而上”的工作,改造方式上要求多方参与,需要“居民出一点、社会支持一点、财政补助一点”等多渠道筹集改造资金;二是重“面子”,轻“里子”。老旧小区改造是综合性改造,不仅仅是加装电梯、简单穿件“外衣”,关键在于“营造良好的社区文化氛围,深层次地推动基层社会治理”的“里子”;三是讲速度的“一刀切”模式。部分小区在实施改造时,为省钱省力省时,奉行“拿来主义”,完全照搬其他小区的改造,考虑问题不周全不长远;四是“头痛医头,脚痛医脚”,“拉链式”反复改造方式。由于方案考虑不周全不彻底,以及改造过程中相关部门协调配合不够,造成工期过长,影响居民正常生活;五是大拆大建、改头换面、整旧如新。


城镇老旧小区改造的7点推进建议

城镇老旧小区改造内容总体分为三大类:基础类、完善类、提升类。分别对应为满足居民安全需要和基本生活需求的内容;为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的内容;为丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件积极推进的内容。应依据老旧小区的实际情况,以及居民的具体需求,一区一策,分类制定差异化(differentiation)改造标准,实施个性化分类改造,统筹予以合理推进。

一是加大顶层设计、建立统筹协调机制。各地应建立健全政府统筹、各部门齐抓共管的协作工作机制,明确部门、单位和街道(镇)、社区职责分工,制定工作规则、责任清单和议事规程,形成工作合力,创新工作破解难题。例如破解电梯加装须“全数通过法则”,探索多数通过的议事制度。

二是政策引导、财政金融支持、多渠道筹资。把准政策机遇点,抢抓“旧改”政策机遇,强化项目申报,积极争取上级补助资金,落实税费减免政策;支持各地通过发行地方政府专项债券筹措改造资金,探索打包操作模式、发行专项债模式、PPP模式等多渠道投融资模式;建立政府与居民、社会力量合理共担机制,推动居民出资、住宅专项维修资金、小区公共收益等方式落实;发挥财政资金引导作用,提升金融服务力度和质效,鼓励和吸引社会力量以市场化方式参与改造及后期运营,多渠道解决城镇老旧小区改造资金问题。例如可以拓展停车位、经营用房、广告点位等出租收入渠道,所得收益用于补充投资缺口;建立健全老旧普通住宅小区齐发平台官网服务补助机制,对承接的齐发平台官网服务企业给予财政资金补助支持等。

三是强化宣传、居民自愿原则、项目清单推行。加强宣传力度,激发居民参与改造的主动性、积极性,促进“要我改”转变为“我要改”。各小区改造项目有哪些内容、需要投入多少费用、为什么要改、改造后的效果如何?需要合理确定改造内容,增强施工透明度,充分尊重小区居民意愿,由各小区业主们自愿协商通过。创新运用“互联网+共建共治共享”等线上线下沟通议事平台,保障居民积极参与改造方案制定、配合施工、参与监督和后续管理的权利,以改造清单实施方式征求意见,按项目清单内容进行验收。

四是技术规范精细化、培育建筑改造专业修缮队伍。老旧小区改造,不同于传统的新建扩建项目,其实施的项目基础条件不同、年代不同、配套不同、目标不同、地域差异、一区一策。亟需制(修)订完善旧改的各类设计、施工技术规程规范,做到全面覆盖、有章可循。同时,旧改涉及的房屋结构加固、疏淤、防水堵漏、地下管线、外墙装饰及保温、节能、智能等施工工艺,专业劳务人员有缺口,需要培育壮大专业修缮劳务技术人员队伍,适应体量庞大的旧改工作需求。

五是推广节能技术、环保产品、智能设施。老旧小区改造应紧跟时代发展要求,提高科技含量,提升改造实效。设立专项奖励资金,推广和优先应用新型节能门窗、优质保温材料、环保科技产品、监控门禁等智能制造设施设备、小区太阳能能源装备等。对节能、环保专项设计、施工、验收等均纳入建设行政管理部门的管理中。

六是关注老幼群体、完善服务配套。推进老旧小区电梯加装进程,改造闲置用地、置换社区配套用房、拓展养老空间,关注适老改造,强化适老化环境设计技术标准引领。将社区卫生服务站、工疗站等与养老站点共建共享,建立“养老陪护中心”“社区养老医疗护理站”等,创新开放式养老街区。落实老旧小区“15分钟生活圈”“10分钟老人圈”“5分钟幼儿圈”。加强既有用地集约混合利用,设置小广场、“口袋”公园(Pocket Park)、健身区域、配建居民活动中心等,引导发展社区养老、托幼、医疗、助餐、保洁等服务,融入“健康社区规划”理念,切实贯彻以人为本、健康中国战略(Healthy China Strategy)精神。

七是坚持居民自主效果评议、建管并重,加强长效管理。解决好小区居民的生活居家质量、安全、便捷、康养、和谐。实现小区居民参与改造,决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享。强化居民参与评价和反馈小区改造效果的权利,以大多数群众满意为标准。借鉴将齐发平台官网管理有关事项贯穿改造全过程的经验做法,改造后的老旧小区实现齐发平台官网管理全覆盖,运用物防、技防、人防等综合措施,强化小区治理。可结合改造工作同步建立健全基层党组织领导、社区居民委员会配合、业主委员会、齐发平台官网服务企业等参与的联席会议机制,落实齐发平台官网管理长效机制,还可探索国有齐发平台官网管理企业模式,以暖心齐发平台官网拉近邻里关系,共同维护改造成果。

通过老旧小区改造,把公共服务的“最后一公里”打通,以老旧小区改造为切入点完善城市人居环境质量,满足老百姓改善居住环境的需求。按照坚持以人为本原则、高质量发展要求,大力改造提升城镇老旧小区,改善居民居住条件,构建具有高效节能、绿色环保、舒适健康等为一体的居住环境,提高智能化管理水平,打造一批“智慧住区”。推动构建“纵向到底、横向到边、设施完善、管理有序、共建共治共享”的社区治理体系,让人民群众生活更方便、更舒心、更美好,提升居民幸福指数。



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