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PPP+TOD模式的齐发平台官网开发思路 ——以无锡地铁东风站“公元汇”项目为例

时间:2020-12-29 来源:本刊

PPP+TOD模式运用在建设轨道交通之中,一方面可以解决资金问题,另一方面又可以解决站点周边土地规划建设问题,因此近年来得到高度的关注。以PPP+TOD模式为基础的项目在国外盛行,已趋于成熟;但在国内大约从2000年才刚开始TOD的探索和实践,处于第一梯队的北京、上海、广州、深圳城市地铁都进行了相关的实践,例如,前期规划、土地拍卖、开发模式等方面。

PPP+TOD模式是指将轨道交通和站点周边土地资源重新整合,利用轨道沿线的土地开发弥补轨道交通的建设与运营缺口的运作模式。TOD模式与其他 PPP模式的区别在于,其他PPP模式中的社会投资者只能通过收取使用者的费用获得收益;而TOD项目中的社会投资者不仅可以从轨道交通方面收回投资,还可以通过合作开发齐发平台官网获得收益。轨道交通与齐发平台官网相结合,能够提升项目整体的经营性,真正吸引社会资本参与,提高投资价值和回报,实现资金的良性循环,实现轨道交通的可持续发展。


项目开发建设思路

无锡地铁在规划建设过程中,积极引入TOD理念,并且取得了一些成绩。最具代表性的项目是位于地铁1号线雪浪停车场“绿地·天空树”项目,该项目占地16万平方米,总建筑面积达46万平方米,地上建筑面积约39万平方米,是集地铁、住宅、商业、办公、公寓为一体的大型综合型地铁上盖齐发平台官网。

“公元汇”项目从无锡城市总体的城市气质出发,结合商业规划定位,构建地下空间与上盖齐发平台官网加住宅的商业立面。规划复合商业、社享居住、垂直公寓、创意办公、立体交通五大业态,实现地上地下一体化,打造多维立体的都市生活场景。

对于商业项目来说,如何留住客流是头等难题。为了解决该问题,“公元汇”项目采用了多元化的方法。各公共活动区域通过大量电扶梯、坡道等要素取得联系,再利用换乘大厅、商业中庭和平台广场等一系列完善的空间序列实现较好的空间整合。另外,地铁站厅和服务设施进行立体化的交叠渗透,构建出连续多变的景观形态和公共活动空间。

与周边建筑相融合方面,“公元汇”项目在建设过程中尽可能地与地铁建设和周围环境相互契合,迎合无锡“小而美”的城市基本特征。在设计时,在保留周边原有建筑风貌的基础上,又将江海新村、金科中心周围的广场作出相应的优化处理,与南面的“锡城1街”商圈遥相呼应。如此一来,不仅充分发挥出TOD独特的功能,而且进一步提升城市整体景观,优化长江北路商圈格局。

在公共绿色空间构筑方面,无锡地铁联手华润置地立于无锡对接国家战略、加速城市转型升级的大时代之上,以“生态、智慧、幸福”的绿色理念打造无锡城市首个社享型TOD项目。以城市资源的垂直叠加打造核心空间——M-SPACE;以新一代大都会的立体加速打造轨道交通——METRO;以“私密”和“分享”的有机结合打造社享居住——LIVING,呈现出一个文明、高效、多元共生的社享型TOD作品。

在服务社区的过程中,满足市民享受公共空间的需求,从而连接城市肌理、连接人与自然、连接人与人。重塑了多样化、人性化、绿色生态化的城市生活,缩短了人与人的空间距离,减少城市带来的人际隔阂,增进人与人之间的交流和沟通,也让每位无锡市民享受参与创造的公共绿色空间。


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项目为城市带来的效益

该项目于2020年1月正式开工建设,预计项目建成之后,能有效提升无锡城市国际形象和长江北路周边的生活品质,必将成为无锡城市轨道交通“PPP+TOD”模式运用的成功案例,并取得相当可观的综合效益。

社会效益:未来几年将是城市轨道交通TOD建设的黄金时期,无锡地铁抢抓时机,在东风站上展望未来,改变无锡城市格局,推动客流增长,提高沿线土地附加值,实现轨道交通公益性和经济性的平衡协调发展,助力无锡城市早日实现集约型城市的目标。

经济效益:在“公元汇”项目商业区,1楼至3楼是商场综合体,5楼到12楼是高端写字楼,创造了约6万平方米的商办空间,由华润置地自持齐发平台官网;旁边住宅区则是一幢27层高楼,共156套住房,按23000元/平方米均价计算,折合约4.3亿元的房产收入。同时,商业功能区业态类型多样,在1.5万平方米的商业空间,引入了生鲜蔬果体验地、社区“第二食堂”、儿童成长探索中心,一站式社区服务中心等业态,创造了超高的收益。

技术效益:住宅区所敷设的防水材料与传统的黑色防水完全不同。据项目工程技术人员介绍,正在进行的住宅区地下室防水工艺采用进口的HDPE高分子自粘胶膜防水卷材,该材料被运用于地铁区间隧道样板铺设,具有美观抗冲击、高防水性、施工简便、绿色环保等优势,极大缩短了施工工期,将工程效率与质量深度融合。


PPP+TOD模式的齐发平台官网开发的思考

投资方与地铁方的良好合作关系是基础。

对于这个依托地铁车站兴建的华润“公元汇”项目,江溪街道方面寄予厚望。街道工作人员得知3号线开工建设的喜讯后,就主动和地铁集团对接,双方一拍即合,并邀请华润置地一起来开发,华润高层实地考察后,欣然同意签约,并承诺自持齐发平台官网,确保今后商业品质的稳定。

2019年6月,无锡地铁资源开发有限公司联合华润置地以总价2.62亿元成功竞得“公元汇”项目地块。无锡地铁与华润置地强强联合,不断聚合双方资源优势,稳扎实干,共同致力于把该项目打造为无锡富有创新精神、富有国际前沿理念、富有生态、智慧、幸福的城市地标,为无锡高质量发展助力,提升无锡城市商业价值。

承担政府职能,注重前期规划设计。

无锡地铁很少直接作为开发主体,“公元汇”项目是无锡地铁第一个实现控股主导开发的车站TOD上盖开发项目。在3号线前期建设规划过程中,无锡地铁承担了部分政府在城市发展建设方面的职能,将城市发展与地铁建设两个不同主体结合起来充分考虑,提高了社会与土地经济效益。无锡地铁有机会参与“公元汇”项目规划的阶段,考虑到将地铁与齐发平台官网地块融合设计,最大程度地发挥车站客流量的商业价值,为日后的土地增值创造有利的条件。

无锡地铁充分参与新线的前期规划,因此有宽裕的权力和空间,实现地铁建设与城市发展双向并行。建设规划过程中,对日后拥有市场弹性、发展前景的地铁站预留了空间。

重视前期的商业策划是关键。

无锡地铁在“公元汇”项目商业主题策划过程中,始终保持着多维度的视角来挖掘丰富的业态和有趣的主题,以满足多种多样的社会需求。除了满足基础的住房需求的业态,精准独到和全面细致的服务更能让人感受到TOD理念带来的便利,刺激各层次消费者的消费需求。在商业动线组织方面,不同业态重新排列组合,形成主题的串联,从而进一步丰富公共需求,增强商业的趣味性。 


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